观察:抄底楼市,路在何方?刚需机遇何在?

 任何事物的发展都会经历从野蛮滋长、疯狂扩张到制度束缚、合理整整齐齐这样一个过程。 任何事物的发展都会经历从野蛮滋长、疯狂扩张到制度束缚、合理整整齐齐这样一个过程。
2010年之前中国楼市属于典型的无序竞争财富争夺的阶段资本越多炒房赢利就越多2010年限购限贷等政策工具陆续出台之后竞争相对公平化但政策的周而复始、前后犬牙交错强化了人们的投机意识找制度的漏洞钻法律的空子成就了一批投机取巧的机会主义者逐步使民众丧失了对政策的敬畏和尊崇。

  
现在房住不炒时代的开启正在彻底扭转这种畸形、病态的价值观只是这种根深蒂固的投机主义已经融入大多数人的血液消除比养成更加的艰难。
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今非昔比
10月7日中国人民银行决定从2018年10月15日起下调人民币存款准备金率1个百分点这已经是今年的第4次降准。

  
一年内4次降准按照过去20年的经验来看对楼市绝对是重磅利好标志着又一轮疯牛即将启程。

  但这次楼市的表现就像是对这4次降准视而不见、通通免疫。
所以才会有一些半瓶子醋的砖家屡屡判断错误误导民众。原因他们根本不明白房价上涨的内幕和把戏。
降准这种政策仅仅是增添银行的可贷款货币数量货币增添后能否进入房地产还必须要依赖银行的信贷政策只要银行对开发商的信贷支持罪恶昭着对居民的贷款政策不放松那降准多出来的钱就绝对不可能流入房地产。

  也就是说即使降准了、钱多了只要信贷政策不放松房地产行业就只能眼睁睁的看着别人吃肉连喝汤的份都别国。
让我们来观摩下近十年来历次房地产大牛市与降准的爱恨情仇:2008年4次降准、5次降息;2012年2次降准、2次降息;2014年5次降准、6次降息。在这3次大规模降准的同时政府都同步给房地产松绑比如:降息、4万亿、去库存。
我们发现每次降准的同时都伴随着降息和宽松政策的出台所以才培育了牛市的开启。

  这正是我要强调的要想让降准的资金流入楼市必须要同时放开掐在脖子上的双手否则单纯的降准对楼市来说毫无意义!
就好比房地产这块干涸的土地根本别国新建引水渠任凭它大水如何漫灌持久都得不到灌溉。
也许这正是高层的智慧一切都尽在掌控之中。把房地产和实体经济隔离开来这个绝缘体就是银行和调控政策。毫无疑问房地产的寒冬已经来临而最先觉察到阵阵寒意的一定是房企和中介。

  
万科为了自己能够活下去不择手段挑起恶性价格战在厦门(楼盘)的白鹭郡项目半价甩卖别墅退房退钱样样都干为了生存毫无底线社会职责是假逼死对手是真。近期的降价维权、打砸示威只是饭前的开胃小菜降价大潮才刚刚拉开序幕。
9月17日中原地产华东区总裁兼上海(楼盘)中原总经理陆成发布的一封《致上海中原全体同仁的公开信》中说道:调控政策、信贷环境导致上海房地产市场急速变坏。

  我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和行家来讲现在就是排队去死看谁有实力排在结尾的淘汰赛。
为了应对危机上海中原已经于10月1日起实行了全员减薪:所有岗位的全勤奖废除通讯津贴、工龄工资、车贴调整为5折发放;中后台部门的佣金比例调整至8折发放。同时废除所有中台部门的薪酬福利、激励制度。
今非昔比正是此轮房地产调控最大的特点。

  世道已变游戏规则已变玩法不变注定会死的很惨!
2
任重道远

我并不是阻拦领导的预计只是稍微仔细思考下就会想到这两类人群显着有很大部分的重叠但完全可以预估到2030年起码应该还有3-4亿的新增购房人群。
我国在推进城镇化方面简直不遗余力。其实早在2016年10月11日国w院就发布了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》要求:除极少数超大城市外周至放宽农业转移人口落户条件。省会及以下城市要周至放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制。

  两年后的2018年10月10日国家发改委再次督察各地的落实情况。
其实也正是该文件的发布才开启了2017年二线城市抢人大战的序幕。未来的人口迁移将是农村人口流入三四线城市三四线人口流入一二线城市的逐级向上供给模式。
户籍制度的破壁是我国解放以来促进劳动力自在流动和城镇化发展的最大进步。城镇化更是房地产发展的原始动力所在。
我国房改二十年推高房价的确有了长足的进步但是人均居住面积以及居住条件和发达国家相比还是有很大的差距。

  

未来3-4亿城镇新增购房人群以及居住改善置换需求决定了我们的住房建设还远远别国达到过剩的程度我们的房子不是太多了而是太少了。
房地产的黄金时代已过但是白银时代起码还有十年真实的拐点还远别国到来。
我们的失误就在于太猴急的极力了房价的市场经济却在供给上还坚持着计划经济学来学去搞了个四不像。还好现在知道了悬崖勒马时间还来得及。

  否则我们半马都跑不到就已经自废武功。
3
路在何方
这就是我们不得不面对的现状房价是发达国家条件是发展中国家。饭还别国吃完就把自己的碗砸了那接下来要想吃饱就只能一粒米一粒米的从地上捡起来逐步吃。
我国房地产的确还有很长的路要走但是房价的走势似乎已经清晰可见:
如果你问我房价还能涨多高?我只能说一定没你想的高。
如果你问我抄底楼市好不好?我只能告诉你为时尚早。

  
如果你又问我哪里才是底?我会说别国了暴涨也就无所谓底。
如果你非要买房那么我可以给你四个参考选项:
  一、限价倒挂幅度20%以上的品质新盘包括8折以下的促销楼盘。

  
  二、炒房客资金链断裂的急抛盘。

  
  三、已经先买好房子的置换客急于出售的房子。

  
  四、优质学校的学区房。

  
以上四条仅适用于一二线城市三四线城市除学区房外切莫对号入座。如非以上房产不建议下手请耐心等待。
总之一个原则现在下手的房产一定要预留好未来下跌的空间否则你不是在抄底而是在给别人解套!